I vizi e i difetti dell'immobile e le conseguenti responsabilità degli attori coinvolti, a vario titolo, nella realizzazione dell'opera.

In questa sede ci occuperemo di un particolare aspetto patologico del contratto di appalto: i vizi e difetti dell'opera. In tale contesto, la responsabilità dell'appaltatore trova la propria fonte legislativa principale nel codice civile e, in particolare, negli artt. 1667 e 1669 che individuano due diverse tipologie di vizi e difetti.

Il codice civile prevede una serie di garanzie generali a favore dell'acquirente di unità immobiliari. Vediamo quali sono le responsabilità che spettano ai vari attori coinvolti, ossia: al venditore, ai collaboratori, al progettista, al direttore lavori, all'appaltatore, al geologo e alla cooperativa edilizia.

Le "regole dell'arte" impongono all'esecutore di eseguire i lavori con la dovuta diligenza uniformandosi a una serie di regole che rientrano nel "mestiere". Le norme UNI, viceversa, di per se non contengono alcun valore precettivo, a meno che non vengano richiamate all'interno del contratto d'appalto o da una specifica legge.

La rovina totale o parziale dell'edificio, i gravi difetti, la cattiva qualità del materiale impiegato, i vizi del suolo.

Il dies a quo , la forma della denunzia, il riconoscimento dei vizi, il risarcimento del danno.

La responsabilità contrattuale dell'appaltatore verso il committente e l'obbligo dell'appaltatore a eliminare, a propria cura e spese, i vizi e le difformità dell'opera eseguita.

La garanzia per i difetti dell'opera: l'art. 1668 cod. civ. e i possibili mezzi di tutela. L'eliminazione delle difformità e dei vizi; la riduzione del prezzo; il risarcimento del danno; la risoluzione del contratto.

La legge 210 del 2 agosto 2004 "Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire " ha esteso all'acquirente di unità immobiliari residenziali alcune garanzie sorte in ambito comunitario in materia di multiproprietà (dir. 94/47/CE del 26 ottobre 1994, concernente la tutela dell'acquirente per taluni aspetti dei contratti relativi all'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili) e quindi recepite dall'ordinamento nazionale (D.Lgs. 427/1998). Tali garanzie, previste dalla legge-delega, sono state meglio delineate dal successivo decreto di attuazione (il D.Lgs. 122/2005, Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 210 del 2 agosto 2004 ). Questa non è la sede opportuna per approfondire il tema della tutela dell'acquirente immobiliare ma ci limiteremo ad affrontare alcuni profili relativi alla materia dell'appalto.

La modulistica di riferimento (il contenuto è indicativo e occorre adattarlo al caso concreto)

Le norme del codice civile e penale