La multiproprietà; le tre differenti tipologie; legislazione speciale e codice; il consorzio; consorzio, supercondominio e riforma; la disciplina applicabile al consorzio

La legge 220/2012 ha innovato significativamente la figura dell’amministratore, introducendo nuove regole in merito a nomina, revoca, attribuzioni, poteri e obblighi di tale soggetto. Più rigorosi sono anche i requisiti richiesti per la nomina previsti dall'art. 71- bis disp. att. cod. civ. e dal D.M. 140/2014.

Un problema particolarmente sentito è quello delle immissioni − siano esse di rumore, fumo, odori o vibrazioni − questione che spesso porta i contendenti sui banchi delle aule giudiziarie.

Secondo la testuale previsione di cui all'art. 1755 cod. civ., il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. A tale proposito la giurisprudenza ha precisato, in molteplici occasioni, che anche la stipulazione di un contratto preliminare è sufficiente a fare sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e quindi di forma scritta ove richiesta per la validità del rapporto contrattuale. Tuttavia il codice civile detta una disciplina che introduce varie deroghe a questa regola in relazione ad alcune ipotesi nelle quali il preliminare sottoscritto, con l'intervento del mediatore, sia inefficace o invalido.

Con il D.L. 83/2015 e la legge 132/2015 è stato modificato l’art. 161 disp. att. cod, proc. civ.  (Giuramento dell’esperto e dello stimatore) introducendo, con il comma 3, limitazioni e penalizzazioni del compenso dell’esperto. Dopo le contestazioni mosse dalle categorie professionali, il legislatore pare essersi reso conto di tale iniquità e sono già stati approntati interventi normativi di riparazione, tuttavia non ancora emessi. Uno degli aspetti che sono conseguiti all’introduzione della modifica alla norma in parola è se essa trovi applicazione, oltre alle procedure esecutive, anche agli incarichi di esperto derivanti dalle procedure del’ambito concorsuale e fallimentare. Tale questione è infatti molto sentita dagli esperti chiamati a svolgere la propria attività tecnico-estimativa in detti ambiti. La questione in parola deve trovare una valutazione nel quadro applicativo e nella lettura combinata delle norme dedicate.

Sintetico monoparametrico e analitico per capitalizzazione dei redditi sono entrambi procedimenti dell'estimo della tradizione italiana per la stima comparativa del valore di mercato: sintetico quando il parametro di comparazione è tecnico (il metro quadrato generalmente), analitico quando il parametro di comparazione è economico (il beneficio fondiario o il reddito netto). E mentre con i medesimi prezzi, redditi, consistenze, desunti dal mercato immobiliare, entrambi i procedimenti convergono allo stesso valore, nella pratica professionale i risultati ottenuti differiscono anche notevolmente e la loro inutile media aritmetica rappresenta il valore finale di stima. Questo perché il saggio di capitalizzazione nella stima analitica è di fatto puramente assegnato dal perito e da indice di mercato da ricavare, che rappresenti la fruttuosità media di beni simili a quello da stimare, diviene fattore variabile atto a condizionare volutamente o no il valore di stima.

L'esenzione da tassazione della plusvalenza realizzata a seguito di cessione infraquinquennale dell'abitazione non si applica proporzionalmente alla parte dell'immobile che il venditore non ha adibito a sua abitazione principale, ma ha concesso in locazione a terzi.

Con la circ. n. 37/E del 16 settembre 2016, l'Agenzia delle Entrate ha dato risposta a molti dei dubbi evidenziati dalla stampa specializzata in merito alla disciplina agevolativa delle assegnazioni e delle cessioni di immobili ai soci; dubbi rimasti sul tappeto o, in qualche caso, emersi dopo l'emanazione della prima circolare interpretativa, la n. 26/E dell'1 giugno 2016 1 . L'emanazione delle due circolari in realtà è stata assai tardiva, cosicché, allo stato attuale, pare molto probabile che il Governo accordi una dilazione del termine ultimo del 30 settembre 2016 − entro cui occorre perfezionare le suddette operazioni − o addirittura disponga, con la prossima legge di bilancio, una riedizione dell'agevolazione per il 2017, magari assistita da opportune modifiche normative. A ogni buon conto, la recente circolare interpretativa assume grandissimo interesse per i professionisti e per i contribuenti, in ragione della ricchezza di interpretazioni fornite su molte questioni di grande rilievo e di non comune complessità che caratterizzano la fiscalità societaria e immobiliare, con particolare riferimento alle operazioni di assegnazione. Di seguito illustriamo i principali temi trattati dall'Agenzia nel citato documento di prassi.

Il D.Lgs. 147/2015 dovrebbe aver eliminato l'eventualità che, in caso di accertamento su cessioni di immobili e di aziende, oltre che per la costituzione e il trasferimento di diritti reali sugli stessi beni, l'eventuale maggior corrispettivo sia determinato sulla sola base del valore adottato ai fini dell'imposta di registro o ai fini delle imposte ipo-catastali.

Una recente pronuncia dei giudici tributari di merito, che ha risolto sotto diversi profili la questione sulla corretta classificazione catastale di una centrale eolica e sul conseguente trattamento ICI, dà la possibilità di fare un breve excursus sugli impianti fotovoltaici ed eolici.

Avrebbe dovuto rappresentare l’anno della svolta, del grande rilancio dopo l’interminabile tunnel della crisi economica, ma le cose finora sono andate in modo diverso. Il 2016 delle costruzioni sta dimostrando plasticamente quanto fossero fragili i segnali di ripresa che si erano intravisti nell’ultimo biennio. La strada, dunque, è ancora lunga, come confermano i dati diffusi dall’Ance – l’Associazione di rappresentanza degli imprenditori edilizi – sull’andamento del comparto nei primi otto mesi di quest’anno.