Introduzione

Le tappe della normativa; i punti essenziali della tutela; il decalogo; il campo di applicazione delle norma.

La figura dell'acquirente viene tracciata dall'art. 2, lett. a, della legge delega 210/2004 il cui contenuto viene successivamente richiamato dall'art. 1 del decreto attuativo 122/2005, mentre è l'art. 2, lett. b) dello stesso provvedimento, puntualmente seguito dall'art. 1 del decreto attuativo, che stabilisce quando e a quali condizioni un soggetto possa essere qualificato come "costruttore".

La tutela viene prestata quando il contratto abbia ad oggetto un immobile da costruire per il quale sia già stato rilasciato il titolo abilitativo dei lavori (permesso di costruire, SCIA ecc.) e questo non sia stato ancora ultimato o, meglio, il cantiere abbia un avanzamento tale che non sia ancora possibile presentare la segnalazione certificata di agibilità (attualmente disciplinata dall'art. 24 del D.P.R. 380/2001).

La tutela del consumatore si fonda su due pilastri: la fidejussione e la decennale postuma. Ma cos'è la fidejussione e come ci garantisce?

La garanzia più amata dagli italiani è certamente la decennale postuma. Che il costruttore inciampi in una situazione di crisi è una possibilità eventuale, che il fabbricato abbia bisogno di manutenzione è una realtà a cui è difficile sottrarsi. Nonostante la tecnica e i materiali abbiano fatto passi da gigante, anche il fabbricato meglio costruito, spesso e volentieri, già nel primo decennio, richiede corposi interventi di manutenzione che gli acquirenti sono ben felici di scaricare sulle imprese di costruzione che (ovviamente) fanno di tutto per non inciampare nella responsabilità decennale. Se c'è un assicuratore che paga i danni, tutti sono ben felici di fare fronte comune e chiamarlo in causa costringendolo ad aprire i cordoni della borsa. Sottoscrivere la decennale postuma, a ben vedere, è un vantaggio anche e soprattutto per le imprese in quanto, ove il condominio intenda intraprendere cause milionarie, l'assicurazione rappresenta la classica ciambella di salvataggio. Ma, in definitiva, cos'è la famosa decennale postuma?

Il "vecchio" D.Lgs. 122/2005 prevedeva la nullità del contratto nell'ipotesi in cui il costruttore non avesse consegnato all'acquirente la polizza fidejussoria. Il più recente D.Lgs. 14/2019 ha esteso la nullità all'ipotesi in cui il costruttore non consegni all'acquirente la polizza assicurativa decennale.

Le azioni di tutela dell'acquirente passano, anche e soprattutto, attraverso il contenuto dei contratti. L'art. 6 del D.Lgs. 122/2005 prevede quale debba essere il contenuto minimo del contratto preliminare di compravendita (o atto equipollente).

Oltre a indicare gli elementi essenziali del contratto preliminare, la normativa disciplina anche i documenti da allegare.

Dal Consiglio Nazionale del Notariato un decalogo sulle nuove tutele in vigore dal 16 marzo a favore di chi acquista "su carta" immobili da costruire, introdotte con il D.Lgs. 14 del 12 gennaio 2019 " Codice della crisi d'impresa " che ha modificato il D.Lgs. 122 del 20 giugno 2005. La legge sull'acquisto di immobili da costruire (D.Lgs. 122/2005) si applica quando il venditore sia un costruttore e cioè un imprenditore (in forma individuale o societario) o una cooperativa edilizia e l'acquirente sia una persona fisica (anche socio di cooperativa edilizia).

A questo punto passiamo ad esaminare le novità introdotte dal D.Lgs. 14/2019 recante “ Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza in attuazione della legge 155 del 19 ottobre 2017 ”. Per comodità espositiva provvederemo ad esaminare i singoli articoli facendo un raffronto tra la vecchia e la nuova normativa evidenziando le novità.