Il recente "decreto Crescita" (D.L. 34 del 30 aprile 2019) – attualmente all'esame del Parlamento per la sua conversione in legge – contiene importanti novità specificamente dettate per il settore immobiliare, dalla deducibilità IMU alle agevolazioni fiscali previste per i trasferimenti di fabbricati, dal sismabonus alla definizione agevolata dei tributi locali.

È entrato in vigore lo scorso 1° maggio il D.L. 34 /2019, noto come "decreto Crescita 2019". Tra le novità che riguardano il mondo dell'edilizia e le professioni tecniche: gli incentivi per l'edilizia, per gli interventi di efficienza energetica e sismabonus , il rifinanziamento del Fondo di garanzia per la prima casa.

L'ampliamento delle zone sismiche rilevanti ai fini dell'acquisto incentivato di case antisismiche, ma anche una corposa riduzione delle imposte d'atto sui trasferimenti immobiliari delle imprese e la possibilità per i contribuenti di usufruire di uno sconto da parte del fornitore sui lavori agevolati, anziché usufruire successivamente della relativa detrazione. Sono queste alcune delle novità del "decreto Crescita" che approfondiremo in questo contributo.

Il "decreto Crescita" (art. 1 del D.L. 34/2019), in vigore dal 1° maggio 2019, ripropone la possibilità di applicare i super ammortamenti fino al 31 dicembre 2019, fissando al 30% la maggiorazione del costo di acquisizione dei beni agevolabili ed escludendo dall'agevolazione pressoché tutti gli investimenti in veicoli e mezzi di trasporto, ad eccezione di autocarri ed autobus. Per la prima volta viene introdotto un tetto agli investimenti agevolabili, fissato in € 2,5 milioni.

Tra le non poche e significative novità fiscali contenute nel D.L. 34/2019, più noto come "decreto Crescita", vanno annoverate quelle relative all'incremento della deducibilità IMU ai fini delle imposte sui redditi, all'applicazione delle imposte indirette in misura fissa per i trasferimenti di fabbricati a favore di imprese di costruzione e alla definizione agevolata dei tributi regionali e locali.

Secondo una impostazione che risale all'originario testo del codice civile del 1942, e che poi è stata confermata dalla "riforma del condominio" (legge 220/2012) l'amministratore è un "mandatario" dei condomini. Con quali modalità, quindi, deve adempiere ai suoi doveri di incarico?

La determinazione degli esatti limiti della legittimazione processuale che spetta a ciascun condomino costituisce un tema di grande rilevanza pratica, molto maggiore di quanto potrebbe sembrare e continua ad essere oggetto delle decisioni giurisprudenziali. L'ultima di esse è una sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite, che riporta ordine nell'elaborazione della giurisprudenza precedente.

Gli impianti fognari - una volta innestati nel sistema delle fognature comunali - rientrano nella sfera di controllo dell'Ente pubblico che, come custode, risponde, ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., dei danni ricollegabili al bene, salva la prova del caso fortuito. Non vale ad escludere la responsabilità del custode, la presenza di eventi atmosferici, ancorchè particolarmente forti, se ripetuti nel tempo. Ed infatti, la circostanza che forti piogge si siano ripetute in almeno tre episodi a distanza di mesi, comporta che i fenomeni non possano essere considerati imprevedibili. Ciò a parte, può configurarsi una corresponsabilità dei privati, (esemplificativamente di un condominio), per omessa manutenzione e pulizia del tratto di impianto di competenza. Questo, in sintesi, il contenuto della sent. n. 4361 del 5 ottobre 2018 della Corte di Appello di Milano, che ha condannato un comune al risarcimento dei danni subiti dall'inquilino di un negozio a causa dell'allagamento della fognatura, unitamente al condominio, ritenuto corresponsabile per il 10%, per omessa manutenzione.

L'attuale scenario del mercato immobiliare italiano, con delle diversità enormi tra città come Milano (in testa), alcune grandi città come Roma e Torino, dove il mercato è in netta ripresa, e a seguire il resto del territorio che affronta ancora una crisi profonda, vede negli ultimi tempi l'affacciarsi di una specialità nuova, quella del professionista che, esperto nel real estate, offre ai propri clienti abituali o a nuovi potenziali, un nuovo servizio: l'assistenza alla vendita di un immobile pignorato a seguito di una azione forzosa intrapresa da uno o più creditori del proprietario del bene in questione che si veste pertanto nella fattispecie (come ci insegna il codice civile) della qualifica di debitore.

Il 1° gennaio e il 1° luglio 2019, essendo domenica il 30 giugno, sono le nuove date di riferimento stabilite dall'art. 1 della legge 145/2018 (legge di Bilancio 2019) per la rideterminazione dei valori di acquisto delle partecipazioni e dei terreni (edificabili e con destinazione agricola), come originariamente prevista e disciplinata, rispettivamente, dagli artt. 5 e 7 della legge 448/2001 (legge Finanziaria 2002). Tuttavia la novità vera è l'aumento delle relative aliquote.

Un tema classico e assai ricorrente nell'ambito della fiscalità immobiliare è quello del corretto inquadramento di una determinata fattispecie in una delle varie ipotesi previste dalle tabelle allegate al D.P.R. 633/1972 ai fini dell'esatta applica zione del trattamento IVA, non soltanto in termini di aliquota IVA (4%, 10% o 22%), ma sovente anche di regime di fatturazione (per esempio: con "reverse charge" anziché in forma ordinaria). Nei decenni, il Ministero delle finanze prima e l'Agenzia delle Entrate poi hanno fornito innumerevoli chiarificazioni, a volte con circolari generali, ma spesso con risposte specifiche a richieste di singoli contribuenti. Anche di recente l'Agenzia ha emanato interessanti documenti in questo ambito, che consentono quindi di fare il punto della situazione a vantaggio degli operatori del settore e dei professionisti che li assistono.

La formazione di condensa, di muffe o di efflorescenze, è spesso causata dall'umidità sulle superfici esterne delle murature, conseguenza diretta delle precipitazioni atmosferiche che possono penetrare anche per tutto lo spessore della muratura stessa per via di scarsa o non corretta coibentazione/isolamento, ma anche dalla presenza di ponti termici nella struttura, finanche dalle cattive abitudini degli occupanti che non provvedono alla corretta areazione/ricambio d'aria degli ambienti abitativi.

Conversazione con il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa.