La crisi economica degli ultimi anni ha contribuito ad incrementare il numero di proprietari che decidono di destinare i propri immobili per attività di tipo ricettivo. L'aumento dei bed &breakfast e di altri esercizi similari è certificato, non soltanto nelle grandi città, ma anche nelle località turistiche medio-piccole, favorito anche dalla tecnologia, come testimonia il successo di piattaforme come Airbnb. Quando i locali da destinare ad attività ricettive sono collocati all'interno di edifici condominiali, l'ostacolo maggiore è rappresentato dai conflitti che possono sorgere tra gli abitanti del condominio, che vanno ad aggiungersi ai vari adempimenti burocratici.

Limiti regolamentari; natura contrattuale; i tipi di regolamento; clausole contrattuali e clausole regolamentari.

Bed & breakfast, affittacamere, hotel, locanda o pensione, casa di riposo per anziani, locazioni transitorie e locazioni brevi, casa-vacanza.

La materia è disciplinata dalla legge 217 del 17 maggio 1983 " Legge quadro per il turismo e interventi per il potenziamento e la qualificazione dell'offerta turistica " e da leggi e regolamenti adottati dalle singole Regioni, alcune delle quali, per cercare di favorire il turismo e la risoluzione di conflitti proprio in ambito condominiale, prevedono che l'esercizio dell'attività di B&B (che è pur sempre un'attività economica), ai fini urbanistici, non richieda il cambiamento di destinazione d'uso dell'immobile. Ma vediamo quali sono i principali adempimenti necessari per avviare questa attività.

Le locazioni ad uso abitativo di natura transitoria sono disciplinate dall'art. 5 della legge 431/1998. Si tratta di locazioni che, eccezionalmente, possono avere una durata inferiore ai limiti temporali previsti per le locazioni abitative "ordinarie". Il comma 1 del citato art. 5 disciplina in particolare le locazioni transitorie, di durata non inferiori a 30 giorni e non superiore a 18 mesi, previste al fine di «soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori», accomunate dalla durata limitata nel tempo. Il successivo comma 2 individua una specifica categoria di locazioni transitorie, che possono essere stipulate "per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari", sulla base dei tipi di contratto di cui all'art. 4 -bis della legge 431/1998. La disposizione in esame delega ad un apposito decreto adottato del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, la definizione delle condizioni e delle modalità per la stipula dei contratti di locazione di natura transitoria. Tale delega è stata attuata, dapprima, con il D.M. 30 dicembre 2002 e il successivo D.M. 10 marzo 2006; poi, con il nuovo D.M. 16 gennaio 2017, in vigore dal 30 marzo 2017.

Il termine "affitti brevi" individua quei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati per soddisfare esigenze abitative transitorie, anche turistiche. Si distinguono dalle locazioni transitorie previste dall'art. 5 della legge 431/1998 per la durata inferiore a 30 giorni, per il particolare regime fiscale (introdotto dal D.L. 50/2017) e per l'oggetto della prestazione, che può comprendere alcuni "servizi aggiuntivi".

Airbnb è un portale online che mette in contatto persone in cerca di un alloggio o di una camera per brevi periodi, con altre persone che dispongono di uno spazio extra da affittare, generalmente privati. Ma vediamo come funziona e soprattutto perché Airbnb non vuole la cedolare secca.

La figura del "condhotel" nasce negli ordinamenti statunitensi con la funzione di potenziamento del turismo e riqualificazione degli esercizi alberghieri. In Italia, questo istituto ha trovato un definitivo riconoscimento legislativo con il D.L. 133/2014, convertito nella legge 164/2014. Le condizioni di esercizio del condhotel sono state definite con D.P.C.M. 13/2018 che, in attesa delle disposizioni delle singole regioni, costituisce il principale riferimento normativo in materia.

Il cosiddetto "decreto Crescita", in vigore dal 30 giugno 2019, ha subito diverse modifiche in sede di conversione. Particolarmente interessanti le novità introdotte in materia di locazioni e strutture turistiche, tra cui la soppressione della sanzione per la mancata comunicazione della proroga delle locazioni con cedolare secca.

La tendenza del home restaurant o home food vede trasformata la propria casa in un vero e proprio ristorante, aperto non solo a familiari e conoscenti ma anche a perfetti sconosciuti. Un'attività che si caratterizza per la preparazione di pranzi e cene presso il proprio domicilio in giorni dedicati e per poche persone, individuate attraverso app o piattaforme digitali e trattate come ospiti paganti. Il mercato italiano del social eating supera ormai € 7 milioni l'anno, con un incasso medio di € 198 ad evento, e circa 300.000 persone coinvolte. A fronte di un settore che appare in forte espansione, però, il nostro ordinamento è ancora privo di una specifica disciplina normativa. Un vuoto normativo che tarda ad essere colmato.

Contratto di locazione abitativa di natura transitoria; contratto di locazione abitativa per studenti universitari; contratto di locazione breve di immobile ad uso turistico; modello di verbale di riconsegna dell'immobile in locazione; contratto-tipo di alloggio di B&B.