Approvazione di clausole del regolamento (riguardanti l'assemblea).

La Cassazione ha chiarito che il nesso di condominialità, presupposto dalla regola di attribuzione di cui all'art. 1117 cod. civ., è ravvisabile in molteplici tipologie costruttive, purché le diverse parti siano dotate di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, se il contrario non risulta dal titolo; tale nesso, peraltro, è configurabile anche per un insieme di edifici indipendenti, ovvero quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, ciò ricavandosi dagli artt. 61 e 62 disp. att. cod. civ., che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di "edifici autonomi", anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dal citato art. 1117; in quest'ordine di concetti, però, i locali commerciali, anche se situati nel perimetro dell'edificio condominiale, non sono inclusi fra le parti comuni elencate nel medesimo art. 1117 cod. civ., neppure sotto l'aspetto di "parte dell'edificio necessaria all'uso comune", né, ai fini dell'accertamento della loro appartenenza al condominio, può assumere rilievo il regolamento condominiale di formazione assembleare (o la planimetria ivi riportata), non costituendo esso un titolo di proprietà.

Nel contratto di locazione, ad uso abitativo e ad uso diverso, si pongono in capo al conduttore una serie di obblighi, sanciti nell'art. 1587 cod. civ. In particolare, prendere in consegna il bene oggetto del contratto, con susseguente obbligo della custodia dello stesso, versare il corrispettivo in favore del locatore, nonché vi è l'obbligo in capo al conduttore di non mutare la destinazione d'uso dell'immobile locato, strettamente connesso all'ulteriore obbligo di godere della cosa locato con la diligenza del buon padre di famiglia, ex art. 1176 cod. civ. Nel denegato caso, il conduttore dovesse mutare la destinazione d'uso della res locata, vi sono delle gravi conseguenze per il sinallagma, con susseguente risoluzione del contratto locatizio per inadempimento contrattuale.

Il nuovo anno è iniziato con una importante novità per la mediazione obbligatoria. La Corte Costituzionale, con sent. n. 10 del 20 gennaio, ha stabilito che il patrocinio a spese dello Stato deve essere garantito ai non abbienti anche nel procedimento di mediazione obbligatoria che si conclude in modo positivo, spiegando che si tratta di una spesa costituzionalmente necessaria per assicurare l'effettività del diritto inviolabile al processo e alla difesa. È una decisione importante perché riconduce ad equità una normativa che nel 2010 è stata elaborata soprattutto nell'ottica di creare un canale differente, peraltro obbligatorio, di smaltimento del contenzioso civile rispetto a quello naturale costituito dal giudice dello Stato, ma che non ha tenuto conto del sistema in cui questo nuovo istituto giuridico è stato introdotto e che, per rispettare i diritti costituzionali, deve garantire la possibilità di accedere al processo civile anche a coloro che non sono in condizioni economiche da poterne sostenere i costi.

Se sono effettuati su uno stesso immobile interventi di risparmio energetico e antisismici, il calcolo per il raggiungimento della percentuale del 30% dei lavori complessivi - necessaria per esercitare l'opzione per la cessione del credito o lo sconto in fattura - va eseguito distintamente per tipologia di intervento, ma rilevano anche le spese pagate in acconto negli anni precedenti.

Tra gli interventi condominiali del "Super eco – bonus" rientrano l'isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali, la sostituzione dell'impianto termico centralizzato, l'installazione di un impianto solare fotovoltaico, la sostituzione di serramenti e infissi nelle parti comuni (come ingresso e vano scala) se dotate di riscaldamento, la sostituzione integrale della "facciata continua" con le specifiche termiche per le finestre comprensive di infissi nonché la sostituzione di serramenti e infissi nelle singole unità esclusive. Queste le importanti conferme fornite dall'Agenzia delle entrate nella risposta a interpello n. 61 del 1° febbraio 2022.

La Sezione tributaria della Corte di cassazione, con due recentissimi pronunciamenti che hanno ulteriormente valorizzato la tesi del Fisco, ha rinverdito l'orientamento secondo cui le cave estrattive vanno classificate nella categoria catastale D/1 e, come tali, sono assoggettate alla tassazione di diverse discipline fiscali e, in particolare, a quella dell'IMU.

Con il rilascio della procedura web, disponibile a partire dal 1° febbraio 2022, è finalmente operativa la possibilità di spedire la comunicazione per l'ottenimento del credito d'imposta per depuratori d'acqua e riduzione del consumo di plastica spettante per il 2021.

Riportiamo alcune Faq dell'Agenzia delle entrate, aggiornate al 3 febbraio 2022, con le quali vengono forniti primi chiarimenti a dubbi di cittadini, imprese e professionisti su alcuni casi concreti relativi al superbonus 110% e ai bonus edilizi analizzati alla luce delle novità normative introdotte dalla legge di Bilancio 2022 (legge 234/2021).

Riportiamo di seguito le risposte dell'Agenzia delle entrate presentate a Telefisco 2022, tenutosi lo scorso 27 gennaio, ad alcuni quesiti in materia di bonus edilizi. Si tratta di una selezione dei tanti chiarimenti forniti durante il convegno annuale da parte delle Entrate, Mef e Gdf.

Di seguito esaminiamo a fondo il Disegno di legge sulla Rigenerazione urbana, attualmente allo studio della tredicesima Commissione del Senato, al fine di evidenziarne criticità e punti di forza. Dalla Relazione illustrativa del testo si ricava con chiarezza il tentativo, in verità piuttosto ambizioso, di coniugare, tanto in fase di programmazione quanto in quella di attuazione, il recupero e il riassetto del territorio con la rigenerazione urbana e con la realizzazione di opere ed infrastrutture pubbliche. In quest'ottica, appare evidente come, nelle intenzioni del legislatore, la definizione di una norma integrata e fondata su una visione ad ampio spettro, che tenga conto, contestualmente, delle esigenze territoriali, urbane e infrastrutturali, rappresenti la strada maestra da perseguire al fine di razionalizzare e facilitare il reperimento e la sostenibilità delle risorse finanziarie necessarie all'attuazione delle progettualità europee.

Ancora una volta ci troviamo di fronte ad un dubbio amletico: la pergotenda con tetto retrattile rientra nella "edilizia libera" o, viceversa, deve essere considerata come una "nuova costruzione" con quanto ne consegue (preventivo rilascio del permesso di costruire e rispetto delle distanze tra costruzioni)? Il comune, accogliendo la tesi del proprietario-costruttore, ritiene non necessario il titolo edilizio; di contro, il solito vicino di casa è convinto di aver subito un torto e non si dà per vinto. Chi avrà ragione?

La legge 238 del 23 dicembre 2021, " Disposizioni per l'adempimento degli obblighi derivanti dall'appartenenza dell'Italia all'Unione europea - Legge Europea 2019-2020 ", (pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale 12 del 17 gennaio 2022) contiene le modifiche in materia di contratti pubblici per superare la procedura di infrazione n. 2018/2273, con la quale Commissione Europea aveva individuato la mancata conformità del quadro giuridico italiano alla direttiva 2014/23/UE sull'aggiudicazione dei contratti di concessione, alla direttiva 2014/24/UE sugli appalti pubblici e alla direttiva 2014/25/UE sulle procedure d'appalto degli enti erogatori nei settori dell'acqua, dell'energia, dei trasporti e dei servizi postali. L'art. 10 del provvedimento contiene le modifiche ai diversi articoli del Codice dei contratti pubblici che contenevano ancora le disposizioni in contrasto con il diritto europeo.

Sulle colonne di questa e di altre rubriche del Consulente Immobiliare ci siamo spesso soffermati sulla necessità di modificare le regole del gioco – e, quindi, la normativa in vigore – per consentire all’Italia degli appalti, delle infrastrutture e dell’edilizia di riuscire a sprigionare fino in fondo tutte le sue potenzialità. C’è però anche un altro aspetto fondamentale che pure numerose volte abbiamo indagato e approfondito: il tema della qualità del capitale umano attualmente impiegato nei vari livelli della pubblica amministrazione italiana, oggi chiamata a dare un contributo essenziale per il buon esito del Piano nazionale di ripresa e resilienza.