Necessità; mancanza, criterio provvisorio; i criteri di redazione; le regole ministeriali, modalità alternative

L'impianto di condizionamento non può considerarsi più un optional all'interno delle abitazioni, ma, a causa anche le recenti torride stagioni, sta diventando quasi "di serie", tanto che, sia pure a livello di impianto condominiale, la riforma del 2013 lo annovera, salvo titolo contrario, tra le parti comuni dell'edificio. Tuttavia, sul versante individuale, l'apposizione del relativo manufatto sulla facciata dell'edificio, salvo che l'iniziativa non sia vietata da disposizioni dell'autorità comunale o da regolamenti contrattuali di condominio, provoca ancora accese discussioni che coinvolgono la problematica dell'uso della cosa comune e il pregiudizio del decoro architettonico; una recente sentenza della Corte di Cassazione si occupa del profilo, altrettanto sentito, concernente le immissioni acustiche, che vanno vagliate sia in ordine al rispetto della soglia legale di tolleranza dei rumori, sia riguardo alla particolare realtà condominiale in cui si inseriscono.

Entro il 2016 vanno installati in tutti i condomini i contatori individuali per il riscaldamento centralizzato.

La possibilità di avvalersi di tecnologie sempre più avanzate ha portato il legislatore a occuparsi anche della trasmissione dati attraverso la fibra ottica che consente di connettersi, scaricando immagini e video wireless, a una velocità che fino a pochi anni fa era impensabile.

Una recentissima sentenza della Corte di Cassazione interviene nel dibattito sull'applicazione del principio sul conflitto di interessi nelle delibere condominiali, ribaltando la regola secondo cui, ai fini del calcolo delle maggioranze, non si deve tenere conto dei condomini che si trovano in conflitto di interessi.

Non è raro che un agente immobiliare cominci a svolgere attività di intermediazione a favore di soggetti che dichiarano di operare in nome e per conto di persone giuridiche che, in realtà, non hanno il potere di rappresentare. Si tratta spesso di soggetti che, sebbene non siano regolarmente investiti della legale rappresentanza, possono, in forza del ruolo e delle prerogative esercitate all'interno di un'organizzazione societaria, vagliare la fattibilità dell'affare e valutarne le condizioni essenziali. Tuttavia il contratto concluso da chi agisce come rappresentante senza essere tale, oppure da chi, pur essendo titolare del potere rappresentativo, ne abbia ecceduto i limiti, non impegna il preteso rappresentato, cioè la persona il cui nome è stato illegittimamente speso. In tali casi, sorgono complessi problemi derivanti dall'applicazione della disciplina della rappresentanza senza potere ai contratti conclusi per intervento di un mediatore.

L'art. 23 del D.L. 133/2014, convertito dalla legge 164/2014, ha istituito la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili (contratti di rent to buy ). Si tratta di contratti aventi contenuto diverso dalla locazione finanziaria, volti a concedere immediatamente al conduttore il godimento di un immobile e il diritto di acquistarlo entro un termine determinato, imputando una parte dei canoni al corrispettivo del trasferimento. Con la circ. n. 4/E del 19 febbraio 2015, l'Agenzia delle entrate ha fornito chiarimenti in ordine al trattamento fiscale di tali contratti, sia ai fini delle imposte dirette, sia ai fini delle imposte indirette, distinguendo i casi in cui il locatore sia o no titolare di reddito d'impresa. In ordine a tali aspetti, è utile esaminare anche il parere espresso da Assonime, con le circolari n. 21/2015 del 10 giugno 2015, che esamina gli aspetti rilevanti ai fini IRES/IRPEF e IRAP, e n. 27 del 17 settembre 2015, con riguardo alla disciplina delle imposte indirette.

La risoluzione del contratto di locazione è istituto ben differente dal recesso dal contratto stesso comunicato dal conduttore: alcuni uffici dell'Agenzia delle entrate, per prassi operativa, di fatto li parificano pretendendo (in realtà senza supporto normativo) in entrambi i casi la comunicazione dell'anticipata fine del contratto da effettuarsi con il versamento di € 67,00. In realtà la comunicazione e il versamento di tale somma entro 30 giorni dalla fine anticipata del contratto sono dovuti solo in caso di risoluzione, ma non in caso di recesso.

La detrazione d'imposta del 65% delle spese sostenute per gli interventi di riqualificazione energetica compete anche in relazione agli immobili non strumentali detenuti delle società immobiliari di pura gestione. È questa la tesi della più recente giurisprudenza di merito, che contrasta però con la prassi ministeriale.

Niente IMU e TASI per gli immobili posseduti e utilizzati dalle Casse edili per lo svolgimento della propria attività istituzionale, compresi gli uffici amministrativi e tecnici in cui vengono erogate di fatto le prestazioni assistenziali e previdenziali. Lo ha chiarito il Ministero dell'economia e delle finanze, che, con ris. n. 8/DF del 5 ottobre 2015 (prot. 45671), ha ritenuto che detti immobili rispettano tutti i requisiti richiesti dalla normativa per accedere alle esenzioni IMU e TASI.

Anche per le operazioni effettuate nel settore immobiliare, il momento di esigibilità relativo all'IVA può non coincidere con quello di effettuazione dell'operazione (esigibilità differita). Tale situazione si verifica anche nell'ipotesi in cui è prevista l'applicazione del meccanismo della scissione dei pagamenti ( split payment ), recentemente introdotto con riferimento alle cessioni di beni e alle prestazioni di servizi realizzate nei confronti degli enti pubblici. In caso di esigibilità differita, il momento di insorgenza del debito d'imposta da parte del cedente o del prestatore di servizi nei confronti dell'Erario e naturalmente del simmetrico diritto alla detrazione dell'IVA da parte dell'acquirente o del committente è posticipato rispetto a quello di effettuazione delle operazioni. Il differimento dell'esigibilità del tributo si realizza su base volontaria (regime IVA per cassa) o, almeno in via di principio, su base obbligatoria (differimento di cui all'art. 6, quinto comma, secondo periodo, del D.P.R. 633/1972 e attualmente split payment ). In tutte le ipotesi elencate, pur essendo differito il momento di esigibilità dell'imposta, la fattura emessa deve considerarsi definitiva e definitiva sarà conseguentemente anche l'aliquota IVA applicata all'operazione, non modificabile in conseguenza di successive disposizioni normative.

Alla piscina e ai relativi locali tecnici interrati non si applicano le norme in materia di distanze legali. La normativa, infatti, vuole evitare la formazione di strette e dannose intercapedini per evidenti ragioni di igiene, areazione e luminosità, ma i locali interrati non possono arrecare alcun pregiudizio. La Sez. VIII del TAR Campania, con la sent. n. 3520 del 2 luglio 2015, ha respinto il ricorso con cui i vicini avevano impugnato il permesso di costruire in sanatoria rilasciato al confinante che, a quanto pare, (prima) aveva avviato, senza alcuna autorizzazione, i lavori per la realizzazione di alcuni manufatti tra i quali una piscina ed un pergolato e (poi) aveva presentato una domanda di sanatoria ottenendo il rilascio del relativo permesso di costruire.

È uno dei principali strumenti a cui guarda una parte fondamentale dell'Italia per consolidare definitivamente i primi segnali di ripartenza economica. Lo attendono le associazioni di categoria, gli imprenditori, le stazioni appaltanti, i giudici amministrativi, i sindacati e anche il Governo e il Parlamento che – sulla nascita di un nuovo modello di gestione degli appalti e delle concessioni – si giocano un non indifferente pezzo di credibilità del sistema politico italiano.